銷售追擊 保利三季度凈利飄紅與物業上市進行時

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2019-10-26 00:22

  • 曾在公開場合表態,要在未來兩三年站到行業前三的保利,似乎從沒有放下過追趕的決心。

    觀點地產網 自8月份從第四名的位置掉下來后,保利發展在第三季度的各項數據普遍“飄紅”,使得其與融創的第四之爭顯得更加有看頭。

    繼萬科發布季報后,于10月25日,保利發展發布公告稱,截止今年9月底,實現收入1117.94億元,凈利潤175.74億元,歸屬上市公司股東的凈利潤128.33億元,同比增長分別為17.77%、30.51%和34.08%。

    此外,于報告期內,保利發展的毛利率為35.89%,較去年同期增長3.18個百分點,實現銷售回籠3098億元,回籠率達到89.34%,回籠率較去年同期提升3.62個百分點。

    據國盛證券分析師任鵬在此前研報中表示,從保利已售未結面積的區域分布上看,在毛利率較高的華南及中部區域占比均有所提升,毛利率較低的西部、東北華東區域占比有所下降,隨著已售未結資源的釋放,保利發展的毛利率預計仍將維持高位平穩。

    “爭四沖三”的雄心

    在銷售數據方面,于今年前三季度,保利累計實現簽約金額3467.73億元,同比增長14.2%;實現簽約面積2293.78萬平方米,同比增長13.29%。

    其中,于今年第三季度,保利發展實現簽約金額941.49億元,簽約面積657.31萬平方米,新拓展項目40個,新增容積率面積667萬平方米。

    盡管眾多房企都喊著“促銷售、抓回款”的口號,但保利發展在今年第三季度的銷售上放緩不少,對比此前兩個季度,不僅在簽約金額上沒有突破千億,在簽約面積上也較之前季度略顯遜色。

    數據顯示,保利于今年第一、二及三季度分別實現簽約金額為1096.6億元、1429.64億元及941.49億元,簽約面積分別為700萬平方米、936.43萬平方米及657.31萬平方米。

    這就不難看出,在經濟處于下行、政策監管趨嚴之下,房地產的發展更是步步維艱,即使是頭部房企,碰上“金九”也未能扭轉遇冷的市場預期,“金九”成色不足也在意料之中。

    按照上述銷售數據及保利此前公布的“345戰略”計算得出,保利2019年計劃沖擊5000億銷售目標的挑戰不小。如完成這一目標,保利需要在第四季度突破1500億銷售,或許這對保利今年發展的情況而言,更像是奇跡的誕生。

    曾在公開場合表態,要在未來兩三年站到行業前三的保利,似乎從沒有放下過追趕的決心。雖然離前三仍有不小差距,但從保利拿地投資的數量及金額可以看出其想要“爭四沖三”的雄心,因而也采取了較為激進的土地策略。

    于今年9月單月,保利在投資項目金額上僅次于6月,投資金額為160.48億元,拿地數量也仍保持五月以來的雙位數,獲得13個項目地塊。

    而由于7月及8月投入拿地的資金均保持在120億元以上,其第三季度較之第一、二季度的拿地數量和金額上也達到全年的高位,單季突破了400億的拿地投入。

    前三季度中,保利于北京大興區、杭州蕭山、廣東佛山、長春、廣東江門、長沙等地區拿下數宗地塊。最近一次拿地則是10月11日,保利以36.77億競得浙江溫州城市中央綠軸地塊,成交樓面價1.71萬/平方米,溢價率為12.9%。

    截止今年9月底,保利合共獲得84個項目,總投資金額為792.25億元人民幣及2600萬澳元,累計新增容積率面積1493萬平方米,總拓展成本996億元,其中一二線城市拓展金額占比76%。

    除了拿地節奏提升外,保利年內在新開工面積及竣工面積上的積極表現,也不斷釋放出更多貨值。前三季度,保利新開工面積同比增長11.5%至3675萬平方米,竣工面積1723萬平方米,同比增長46.9%,在建面積為11852萬平方米,同比增長42.7%。

    積極獲取新土地之下,保利發展還表示,截至三季度末已覆蓋國內外108個城市,共有在建擬建項目666個,總建筑面積24772萬平方米,待開發面積7654萬平方米。

    加大拿地開銷后,保利發展的杠桿也較半年報時有所增加。截至報告期末,公司總資產9752億元,凈資產1985.09億元,資產負債率為79.64%,較今年半年報時披露的79.3%上升了0.34個百分點。

    保利物業上市進行時

    近期物業公司不論是發展前景還是股價,基本上均被業內看好,物業公司赴港上市潮仍方興未艾。近期已上市的物業公司不乏藍光嘉寶、鑫苑服務,而遞交招股書的則有銀城物業等,華潤置地稱將在年內啟動物業上市安排。

    今年前三季度,除了拿地投資外,隨著土地項目增多,保利物業赴港上市一事也提上了議事日程,分拆上市的工作業正逐步推進。

    于9月17日,保利全資子公司保利物業收到中國證監會關于港交所主板上市的批復,核準保利物業發行不超過153,333,400股境外上市外資股(H股),每股面值人民幣1元,全部為普通股。

    此外,保利物業本次發行境外上市外資股及上市事項尚需取得香港證券及期貨事務監察委員會、港交所等核準。

    早于今年8月7日,保利物業發展就已向香港交易所提交上市前文件。截至4月底,保利物業合同管理面積3.7億平方米,在管面積為1.98億平方米,截至2019年4月30日,其在中國管理817項物業(含549個住宅社區及268個非住宅物業)。

    上述分析師也提出,保利物業成功上市后,有望進一步提升母公司的綜合實力。不僅可以將募集資金用于提升自身軟硬件條件,增強綜合管理能力,另一方面,上市后為實施管理層股權激勵提供條件,更好綁定公司和管理層利益。

    撰文:鄭培茵    

    審校:勞蓉蓉



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